Dr. Tóth Ádám

Bérleti szerződés és kiköltözési kötelezettségvállalás

Megfigyelhető tendencia, hogy egyre többen kérik közjegyző közreműködését elsősorban ingatlanra vonatkozó bérleti szerződés, illetve kiköltözési kötelezettségvállaló nyilatkozat közjegyzői okiratba foglalására. A közjegyzői okirat legfontosabb előnye, hogy a megfelelő tartalmi elemek megléte esetén az abban foglalt kötelezettségvállalások per nélkül kikényszeríthetők, vagyis elérhető például, hogy a bérlő megfizesse a bérleti díjat és egyéb költségeket, a jogviszony megszűnése esetén kiköltözzön az ingatlanból, illetve, hogy a bérbeadó a jogviszony megszűnése esetén mindenképpen visszaadja a nála lévő kaució összegét.

A közjegyző a következő módokon tud segíteni bérbeadás esetén:

1.) A legbiztonságosabb megoldás a felek számára, ha maga a bérleti szerződés kétoldalúan közjegyzői okiratban jön létre, vagyis mind a bérbeadó, mind a bérlő aláírja. Ekkor a közjegyző segít a szerződés olyan módon történő megszövegezésében, hogy az alkalmas legyen a benne foglalt valamennyi kötelezettségvállalás mindkét fél részéről történő kikényszeríthetőségére, továbbá a feleket pontosan és pártatlanul tájékoztatja valamennyi cselekményük jogi következményeiről. A közjegyzői okiratban létrejött bérleti szerződés esetében a felmerülő jogviták nagy valószínűséggel per nélkül oldódnak meg, vagy fel sem merülhetnek.

2.) Kizárólag a bérlő kötelezettségvállalásait teszi per nélkül végrehajthatóvá, ha a felek a bérleti szerződést magánokiratban írják alá, a bérlő pedig közjegyzői okirati formában egyoldalúan megerősíti azt. Ekkor azonban a bérbeadó szerződésszegése esetén vele szemben közvetlen végrehajtásnak nincs helye. További hátrány, hogy a kétoldalúan aláírt magánokirati szövegen a közjegyzőnek nincs lehetősége változtatni, azaz amennyiben a szövegből hiányzik bármely, a végrehajtási törvény által előírt tartalmi elem, közvetlen végrehajtásnak a bérlővel szemben sem lesz helye. Mindazonáltal a közjegyzői okirat a bérlő érvényes, egyoldalú nyilatkozata, amely közokirati bizonyítékként szolgál a bérleti szerződés szövege tekintetében.

3.) A bérlőnek – általában a bérbeadó kívánságára – lehetősége van egyoldalú kötelezettségvállaló nyilatkozatot tenni arra vonatkozóan, hogy a bérleti jogviszony megszűnése esetén az ingatlant bizonyos időpontban vagy határidőn belül elhagyja. Ekkor a felek a bérleti szerződést magánokiratban írják alá. A bérlővel szemben ekkor közvetlen végrehajtás útján kizárólag az ingatlan visszaadása kényszeríthető ki, a bérleti díj megfizetése nem. Ez esetben is igaz, hogy a bérbeadó szerződésszegése esetén vele szemben közvetlen végrehajtásnak nincs helye, továbbá a kétoldalúan aláírt magánokirati szövegen a közjegyzőnek nincs lehetősége változtatni, azaz amennyiben a szövegből hiányzik bármely, a végrehajtási törvény által előírt tartalmi elem, közvetlen végrehajtásnak a bérlővel szemben sem lesz helye még a kiköltözés tekintetében sem.