Dr. Tóth Ádám

Adás-vétel

Ingatlanügyletek

Az ingatlanügyletek biztonságát és nyilvánosságát az ingatlannyilvántartás biztosítja. A törvény szerint  tulajdonjog, haszonélvezeti jog, a használat joga, szolgalmi jog, vételi jog, jelzálogjog (önálló jelzálogjog) keletkezésére, módosulására, illetve megszűnésére vonatkozó bejegyzésnek közokirat - e vonatkozásban közjegyzői okirat - vagy, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat alapján van helye.

Ennek megfelelően a fenti típusú ügyletekkel mindenképpen közjegyzőhöz vagy ügyvédhez kell fordulnia a szerződő feleknek, mert ezek a szerződések csak eben a formában lesznek alkalmasak a kívánt joghatás, pl. tulajdonszerzés kiváltására.

A közjegyzői okirat előnyei

A közjegyzői okirat közokirati bizonyító erővel rendelkezik, vagyis védi a benne szereplő ügyfeleket, akiknek akaratát ellenbizonyításig valósnak kell tekinteni. Az EU számos tagállamában (Németország, Franciaország, Olaszország, Hollandia stb.) a közjegyzői okirat az ingatlanügyletek formai érvényességi kelléke.

A közjegyzői okiratba foglalt ingatlanügyletek alapján a Végrehajtási törvényben előírt feltételek teljesülése esetén közvetlen végrehajtásnak van helye.

A közjegyzői okiratba foglalt ingatlanügyletek esetében, ha a szerződést valamelyik fél megszegi, úgy az okirat alapján fennálló közvetlen végrehajtási lehetőség megkíméli a szerződésszerűen teljesítő felet egy elhúzódó per költségeitől, ezzel együtt megtakaríthatóvá válik a perrel járó idő. Az okirat végrehajtási záradékkal történő ellátását követően kikényszeríthetővé válik pl. a vételár megfizetése, vagy a megvásárolt ingatlan birtokba adása, de ugyanígy végrehajthatóvá válik a zálogtárgyból való zálogjogosulti kielégítés.

Ugyanakkor a közvetlen végrehajthatóság lehetősége, mint szerződésszegés esetén igen gyorsan alkalmazható szankció, alkalmas arra, hogy a szerződő feleket szerződésszerű magatartásra késztesse, azaz arra, hogy a szerződés rendelkezéseit betartsák.

A közjegyzőnek hivatali kötelezettsége az, hogy a feleknek az általuk kötött ügyletről, teljes körű és pártatlan szakmai tanácsadást nyújtson, ennek megfelelően a közjegyző nem egyik vagy másik fél képviselője, hanem valamennyi szerződő fél részére meg kell, hogy világítsa a tervezett ügylet jogi következményeit. A jogellenes ügyleteknél való közreműködést a közjegyzőnek hivatalból meg kell tagadnia.

A közjegyzőnek a hivatalból azonosítania kell a szerződő feleket és meg kell győződnie az ügylet jogszerűségéről.

A közokirat szerkesztésre vonatkozó törvényi előírások következtében az ügyletről egyetlen eredeti szerződés - példány készül / a felek az eredetivel azonos értékű hiteles kiadmányt és hiteles másolatokat kapnak /, amelyet a közjegyző őriz, biztosítva ezzel az okirat tartalmának megváltoztathatatlanságát.

Az ügylet ellenértékének pl. vételárnak szerződésszerű teljesítésében komoly szerepet játszhat a közjegyzői bizalmi őrzés intézménye, amely az ügyvédi letéthez hasonló intézmény. Az ezzel kapcsolatos felvilágosításért forduljon az ügyletben közreműködő közjegyzőhöz

A fent írottakból kitűnik, hogy a közjegyzői okirat annak végrehajthatósága, valamint a közjegyzői eljárásra vonatkozó törvényi előírások folytán a szerződő feleknek fokozott szerződéses biztonságot kínál.

A közjegyzői díj

A 14/1991. (XI. 26.) IM. rendelet - a közjegyzői díjszabásról - a közjegyzők részére kötelező díjszabás alkalmazását írja elő, amely e területen garantálja az ügyfelek védelmét.

A közjegyzői díjak az ingatlan értékétől /ügyérték/ függenek. A közjegyzői díj aránya az ügyérték emelkedésével csökken. Tehát minél magasabb az ügyérték, annál kisebb arányú az ehhez kapcsolódó közjegyzői díj.

Az egyes ügyletekben alkalmazandó közjegyzői díjról kérjenek felvilágosítást az ügyintézéssel megbízandó közjegyzőtől.

Szolgáltatás az ügyintézésben

A Közjegyző mint hatóság szoros kapcsolatban áll a földhivatalokkal és egyéb hatóságokkal, ugyanakkor a közjegyzőnek törvény által előírt kötelezettsége, hogy az előtte kötött jogügyletek kapcsán, ha ezek hatályosulásához más hatóság (földhivatal, gyámhatóság közigazgatási hivatal stb.) megkeresése szükséges, ezt a hatóságot megkeresse.

Ennek megfelelően a közjegyző felkészült az ingatlanügyletekkel kapcsolatosan teljes körű ügyintézésre, a tulajdoni lap beszerzésétől kezdve, a szerződéskötésen át ingatlan - nyilvántartásba történő bejegyeztetésig.

A közjegyzői eljárás igénybevétele az ingatlanügyletek kapcsán tehát teljes körű ügyintézést, és fokozott szerződéses biztonságot kínál, kiszámítható díj ellenében.

A jelen tájékoztatóban hivatkozott közjegyzői okirat által kínált előnyök természetesen nem csupán az ingatlanügyletekre vonatkoztathatók, hanem érvényesülnek minden olyan ügylet esetében ahol a közjegyzői okirat által biztosított közvetlen végrehajthatóság szempontként felmerülhet, azaz a szerződéses forgalom csaknem minden területén.